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[通告]14沣西债:陕西省西咸新区沣西新城开拓建树(团体)有限公司主体及“14沣西债”2017年度跟踪评级报..

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核心提示: [通告]14沣西债:陕西省西咸新区沣西新城开拓建树(团体)有限公司主体及“14沣西债”2017年度跟踪评级报..
 

[通告]14沣西债:陕西省西咸新区沣西新城开拓建树(团体)有限公司主体及“14沣西债”2017年度跟踪评级报..

时刻:2017年06月28日 19:05:58 中财网

[告示]14沣西债:陕西省西咸新区沣西新城开辟确立(集体)有限公司主体及“14沣西债”2017年度跟踪评级报..


跟踪评级陈诉


陕西省西咸新区沣西新城开拓建树(团体)有限公司
主体及“14西咸沣西债/14沣西债
”2017年度跟踪评级陈诉


陈诉编号:东方金诚债跟踪评字【2017】131号

跟踪评级功效
主体名誉品级:AA
评级瞻望:不变
债券名誉品级:AA
评级时刻:2017年
6月
26日

前次评级功效
主体名誉品级:AA
评级瞻望:不变
债券名誉品级:AA
评级时刻:2016年
8月
26日

债券轮廓
债券简称:

“14西咸沣西债/14
沣西债”

刊行金额:12亿元
存续期:2014年
8月
15日至
2021年
8月
15日
送还方法:单利按年付息,分
期送还本金

评级小组认真人
刘贵鹏
评级小构成员
胡冰

邮箱:dfjc-gy@coamc.com.cn
电话:010-62299800
传真:010-65660988
地点:北京市西城区德胜门外大街

83号德胜国际中心
B座
7


100088

评级概念

东方金诚以为,2016年以来,西咸新区高端信息技能、
当代物流、机器制造、文化旅游创意等主导财富成长精采,
经济及财务气力较强;沣西新城作为西咸新区组团之一,
成果定位为新兴财富基地和综合处事副中心,已形成信息
技能等具有必然局限的上风财富,将来经济成长潜力较
大;陕西省西咸新区沣西新城开拓建树(团体)有限公司
(以下简称“公司”)首要从事沣西新城的基本办法及保
障房建树、土地开拓清算和安居房开拓,营业具有较强的
地区专营性;作为沣西新城重要的基本办法建树主体,公
司在财务津贴方面继承得到沣西新城管委会的支持。


同时,东方金诚也存眷到,2016年以来沣西新城财务
收入首要来自当局性基金收入,易受国度政策及土地市场
买卖营业环境等身分影响,将来存在必然的不确定性;跟踪期
内,公司活动资产中变现手段较弱的存货和应收账款占比
较高,资产活动性仍较差;公司有息债务增添较快,债务
承担有所增进,且对外包管比率较高,存在必然代偿风险;
公司利润对当局津贴依靠很高,红利手段仍较弱。


东方金诚维持公司的主体名誉品级为
AA,评级瞻望维
持不变,维持“14西咸沣西债/14沣西债”的名誉品级为
AA。






跟踪评级陈诉


跟踪评级功效
主体名誉品级:AA
评级瞻望:不变
债券名誉品级:AA
评级时刻:2017年
6月
26日

前次评级功效
主体名誉品级:AA
评级瞻望:不变
债券名誉品级:AA
评级时刻:2016年
8月
26日

债券轮廓
债券简称:

“14西咸沣西债/14
沣西债”

刊行金额:12亿元
存续期:2014年
8月
15日至
2021年
8月
15日
送还方法:单利按年付息,分
期送还本金

评级小组认真人
刘贵鹏
评级小构成员
胡冰

邮箱:dfjc-gy@coamc.com.cn
电话:010-62299800
传真:010-65660988
地点:北京市西城区德胜门外大街

83号德胜国际中心
B座
7


100088

首要数据和指标

项目2014年2015年2016年
资产总额(亿元)
161.24
186.80
233.86
全部者权益(亿元)
64.46
72.50
75.76
所有债务(亿元)
74.03
88.32
111.24
业务收入(亿元)
13.88
7.07
34.44
利润总额(亿元)
0.39
1.06
2.98EBITDA(亿元)
2.28
3.15
8.34
业务利润率(
%)
11.25
26.72
14.37
净资产收益率(
%)
0.59
1.32
2.59
资产欠债率(
%)
60.02
61.19
67.61
所有债务成本化比率(
%)
53.46
54.92
59.49
活动比率(
%)
212.23
296.10
308.76
所有债务
/EBITDA(倍)
32.44
28.03
13.34EBITDA利钱倍数(倍)
0.66
0.80
1.30

注:表中数据来历于
2014年~2016年经审计的公司归并财政报表。


上风


.2016年以来,西咸新区高端信息技能、当代物流、机
械制造、文化旅游创意等主导财富成长精采,经济及财
政气力较强;


.沣西新城作为西咸新区组团之一,成果定位为新兴财富
基地和综合处事副中心,已形成信息技能等具有必然规
模的上风财富,将来经济成长潜力较大;


.公司首要从事沣西新城的基本办法及保障房建树、土地
开拓清算和安居房开拓,营业具有较强的地区专营性;


.作为沣西新城重要的基本办法建树主体,公司在财务补
贴方面继承得到沣西新城管委会的支持。


存眷


.2016年以来,沣西新城财务收入首要来自当局性基金
收入,易受国度政策及土地市场买卖营业环境等身分影响,
将来存在必然的不确定性;


.跟踪期内,公司活动资产中变现手段较弱的存货和应收
账款占较量高,资产活动性仍较差;


.公司有息债务增添较快,债务承担有所增进,且对外担
保比率较高,存在必然代偿风险;


.公司利润对当局津贴依靠很高,红利手段仍较弱。






跟踪评级陈诉


跟踪评级声名

陕西省西咸新区沣西新城开拓建树(团体)有限公司
2014年公司债券(以下
简称“14西咸沣西债/14沣西债”或“本期债券”)于
2014年
8月
15日刊行,根
据相干禁锢要求及“14西咸沣西债/14沣西债”的跟踪评级布置,东方金诚国际信
用评估有限公司(以下简称“东方金诚”)基于陕西省西咸新区沣西新城开拓建树
(团体)有限公司(以下简称“沣西城建”或“公司”)提供相干策划、财政数据
及果真资料,举办本次按期跟踪评级。


主体轮廓

公司是经陕西省西咸新区沣西新城打点委员会(以下简称“沣西新城管委会”

或“管委会”)核准于
2011年
10月创立的国有独资企业,公司初始注册成本为
10.00
亿元人民币。后经数次增资和股权布局改观
1,制止
2016末,公司注册成本
20.00
亿元人民币,实劳绩本
25.06亿元人民币,沣西新城管委会持有公司
100%股权,
为公司现实节制人。跟踪期内,公司注册成本未产生变革,实劳绩本增进
2.70亿
元,股权布局及现实节制人均未产生变革。


公司作为西咸新区沣西新城(以下简称“沣西新城”)重要的基本办法建树主
体,继承首要从事沣西新城的基本办法及保障房建树、土地开拓清算、安居房开拓
等营业。


制止
2016年尾,公司纳入财政报表归并范畴的直接控股子公司共
7家,较
2015
年尾无变革。



1:制止
2016年尾公司所属直接控股子公司环境
单元:万元、%

公司名称企业简称首要营业注册成本持股比例取得方法

陕西省沣西新城投资成长有
限公司
新城投发基本办法投资开拓
50000.00
90.00出资设立
陕西省西咸新区信息财富园
投资成长有限公司
信息园投发基本办法开拓运营
30000.00
69.00出资设立
陕西省沣西置业有限公司沣西置业房地产开拓运营
5000.00
100.00出资设立
陕西微软创新中心有限公司微软创新
企业打点咨询、电
子技能开拓、转让
1950.00
48.722出资设立
陕西西咸新区沣西新城能源
成长有限公司
沣西能源能源开拓
7600.00
100.00出资创立
西咸新区大数据信息技能服
务有限公司
大数据佩服
数据网络、发掘、
说明与增值处事
6000.00
66.67出资设立
陕西沣西物业打点有限公司沣西物业
物业打点及与住宅
配套的贸易处事
1174.40
100.00出资创立

资料来历:公司审计陈诉,东方金诚清算


1国开成长基金有限公司
2015年
12月以来累计对公司以股权情势出资
5.06亿元,制止本陈诉出具日尚未
治理工商改观手续。

2按照协议约定,微软创新由公司全权策划打点。






跟踪评级陈诉


债券本息兑付及召募资金行使环境

沣西城建果真刊行的“14西咸沣西债/14沣西债”为
12.00亿元
7年期的附息
式牢靠利率公司债券,票面利率为
6.85%。本期债券的起息日为
2014年
8月
15日,
到期日为
2021年
8月
15日,还本付息方法为每年付息一次,分期送还本金(2017
年~2021年)。公司已于
2015年
8月
15日、2016年
8月
15日定期付出利钱,尚
未到兑付本金日。


本期债券召募资金所有效于陕西省西咸新区信息财富园(一期)项目,该项目
估量总投资
39.76亿元,召募资金占该项目总投资额的比例为
30.18%。制止
2016
年尾,本期召募资金
12.00亿元已所有行使完毕。


宏观经济与政策情形

宏观经济

2017年一季度,经济增速连续回升态势,家产增速上扬,牢靠资产投资增速
加速,净出口对经济增添实现正向拉动,宏观经济开局精采

一季度宏观经济增速连续回升。据起源核算,一季度海内出产总值
18.1万亿
元,同比增添
6.9%,同比增速比上年同期加速了
0.2个百分点,比上年四序度加
快了
0.1个百分点,连续了自
2016年四序度以来的小幅回升势头。


家产增进值增添面扩大,用电量回升,企业效益明明好转。在
41个家产大类
行业中,有
36个行业增进值保持同比增添,占
87.8%,增添面较
2016年整年扩大

4.9个百分点。一季度家产用电量同比增添
7.7%,增速较上年整年回升
4.8个百分
点,浮现了家产出产全面回升的势头。值得留意的是,1~2月份世界局限以上工
业企业实现利润总额
10157亿元,同比大幅增添
31.5%,比上年整年加速
23.0个
百分点。

牢靠资产投资增速回升,民间投资增速明明加速。一季度,牢靠资产投资同比
增添
9.2%,增速较上年整年进步
1.1个百分点。个中房地产投资同比增添
9.1%,
增速比客岁整年加速
2.2个百分点。家产企业效益大幅改进,刺激制造业投资同比
增添
5.8%,增速比客岁整年进步
1.6个百分点。1~3月基本办法投资额比客岁同
期增添
23.5%,增速比客岁整年攀升
7.8个百分点。本年以来民间投资连续了增速
回升的态势,一季度民间投资
5.7万亿元,比客岁同期增添
7.7%,增速比客岁全
年进步
4.5个百分点。


海内斲丧整体保持安稳走势,住民斲丧价置魅涨势暖和,家产出产者出厂价值增
速偏高,净出口对经济增添正向拉举措用明明。一季度社会斲丧品零售总额同比增

10.0%,增速比上年同期回落
0.3个百分点。若扣除受津贴政策退坡影响较大的
汽车类,社会斲丧品零售总额增速比上年同期加速约
0.3个百分点。一季度,CPI
比客岁同期上涨
1.4%,涨幅比客岁四序度回落
0.7个百分点,PPI同比上涨
7.4%,
涨幅比客岁四序度扩大
4.1个百分点。一季度,我国货品商业收支口总值
6.2万亿
元人民币,比客岁同期大幅增添
21.8%,扭转了自
2015年年头以来同比持续负增





跟踪评级陈诉


长的排场。同期净出口拉动经济增添
0.3个百分点,成为本季度经济增速回升的重
要缘故起因。


东方金诚估量,二季度家产增速有望在补库存周期浸染下保持不变,牢靠资产
投资增速将连续小幅上升势头,斲丧增添安稳,但净出口拉举措用也许趋弱,由此
上半年
GDP有望继承保持
6.9%阁下的增添程度。


政策情形

在央行采纳妥当中性钱币政策的同时,禁锢层在金融规模一连推进去杠杆、
强禁锢、防风险法子,敦促金融情形趋紧

央行采纳妥当中性的钱币政策,钱币供给量增速回落。3月末,M2余额
159.9
万亿元,同比增添
10.6%,增速别离比上月末和上年同期低
0.5个和
2.8个百分点;
M1余额
48.9万亿元,同比增添
18.8%,增速别离比上月末和上年同期低
2.6个和

3.3个百分点。一季度,社会融资局限增量为
6.9万亿元,比上年同期多
2268亿
元。个中,表内人民币信贷增进
4.2万亿元,同比少增
3856亿元,而委托贷款、
信任贷款和未贴现银行承兑汇票等表外融资增速均有所进步。一季度,房地产贷款
新增
1.7万亿元,占同期各项贷款增量的
40.4%,比
2016年占比低
4.5个百分点,
企业中恒久贷款增进
2.6万亿元,同比多增
7081亿元。

与此同时,禁锢层在金融规模一连推进去杠杆、强禁锢、防风险法子,金融环
境趋紧。一季度央行两次上调钱币市场资金利率,央行资产欠债表从
1月末至
3
月末紧缩
1.1万亿元,降幅达
3.0%。银监会开释银行业管理整顿信号,3月份以来
各地房地产调控政策进一步进级,禁锢部分加大了防御金融加杠杆炒作、提防交错
性风险的力度。


财务政策方面,财务支出保持高速增添,一季度首现赤字,起劲财务政策更
有力度

受经济回暖及价值上涨等身分影响,1~3月累计,世界一样平常民众预算收入
4.4
万亿元,同比增添
14.1%,较上年同期上升
7.6个百分点。1~3月累计,世界一样平常
民众预算支出
4.6万亿元,同比增添
21.0%,较上年同期上升
5.6个百分点。一季
度财务出入相抵,呈现
1551亿元的财务赤字。同时,为缓解基本办法建树、民众
处事规模投资的资金压力,2017年还布置了当局性基金专项债券
8000亿元、新增
处所当局一样平常债务限额
8300亿元、处所当局债券置换存量债务约
3.0万亿元,财
政及准财务政策器材较为富厚。


东方金诚以为,央行僵持妥当中性的钱币政策,禁锢层短期内去杠杆、强禁锢、
防风险的政策组合拳将会持续推出,引导资金向实体经济倾斜;当局起劲财务政策
亦将一连发力。妥当中性的钱币政策和起劲的财务政策将继承为深化供应侧改良、
优化经济增添布局提供相对相宜的政策情形。


行业及地区经济情形

行业说明





跟踪评级陈诉


新型城镇化建树安稳有序开展,我国市政基本办法投资局限保持较快增添

市政基本办法是都市正常运行和康健成长的物质基本,是都市成长的要害环
节,对付改进人居情形、加强都市综合承载手段、进步都市运行服从、推进城镇化
具有重要浸染。


改良开放以来,我国城镇化程度不绝进步。我国常住生齿城镇化率自
1978年
改良之初的
17.9%逐年进步至
2016年的
57.35%,但仍低于发家国度
80%的均匀水
平,也低于人均收入与我国临近的成长中国度
60%的均匀程度,我京城市化成长仍
有较大空间。2014年
3月,国度发改委宣布了《国度新型城镇化筹划(2014-2020)》,
对推进农业转移生齿市民化、优化城镇机关和形态、进步都市可一连成长手段、推
动城乡一体化成长、改良完美城镇化成长体制机制等方面举办了中恒久体系筹划。

2014年至今,我国新型城镇化建树事变已安稳有序开展,估量新型城镇化的推进
将进一步加大对交通、通讯、供水供电等市政公用工程办法和民众糊口处事办法建
设需求。


2017年一季度,世界完成牢靠资产投资(不含农户)93777亿元,同比增添

9.2%,增速较
2016年整年进步
1.1个百分点。同期,所有基本办法投资(不含电
力、热力、燃气及水出产和供给业)18997亿元,同比增添
23.5%,增速较上年全
年进步
6.1个百分点。个中,水利打点业投资同比增添
18.3%;民众办法打点业投
资同比增添
27.4%;阶梯运输业投资同比增添
24.7%;铁路运输业投资增添
10.8%。

分地域来看,中、西部地域基本办法投资别离增添
11.6%和
9.4%,合计占所有基本
办法投资的比重为
49%;中、西部地域基本办法投资首要齐集在铁路、农村公路、
农田水利等单薄规模,“补短板”结果明明。跟着都市建树投融资体制改良的不绝
深入,连年来市政基本办法建树资金的来历和渠道也越发富厚,国度进一步加大了
专项债券等融资方法对信息电网油气等重大收集、康健养老处事、生态环保、洁净
能源、粮食水利、交通、油气及矿产资源保障等国度十一大投资工程包和六大斲丧
工程等重大投资规模的支持力度;同时大力大举推广
PPP模式,通过项目收益债、资产
证券化、绿色债券等市场化融资方法满意具有必然收益的公益性奇迹建树项目标资
金需求。

总体来看,跟着新型城镇化计谋的稳步推进,市政基本办法投资局限将保持较
快增添,市场化融资方法将在满意市政基本办法建树资金需求方面施展重要浸染。


地域经济

1.西咸新区
2016年以来,西咸新区高端信息技能、当代物流、机器制造、文化旅游创意
等主导财富成长精采,经济气力较强

2016年以来,西咸新区信息技能处事、机器制造、当代物流、文化旅游创意
等财富集群运行精采。作为国度级新区,西咸新区在信息技能、当代文化科技旅游、
新能源新原料、高端设备制造、康健医疗、当代农业科技、临空科技等高科技财富
规模形成了一批财富项目,有力地敦促了西咸新区经济较快增添。


2015年西咸新区实现地域出产总值
432.06亿元,同比增添
9.5%,经济气力较





跟踪评级陈诉


强。2016年西咸新区完成牢靠资产投资
1802.9亿元,同比增添
19.88%。


2.沣西新城
沣西新城为西咸新区五个组团之一,基于新兴财富基地和综合处事副中心的
成果定位,已形成信息技能等具有必然局限的上风财富,将来经济成长潜力较大

沣西新城是西咸新区五个组团之一,2011年
5月西咸新区管委会设立沣西新
城管委会(副厅级建制),作为西咸新区管委会的派出机构。沣西新城辖区包罗西
安、咸阳两市所辖
3个县(区)、1个镇和
4个街道服务处,制止
2016年尾,沣西
新城总筹划面积
143平方公里
3。


按照《西咸新区总体筹划》,沣西新城主体成果是建树西安国际化多半市新兴
财富基地和综合处事副中心,以计谋性新兴财富为主,重点成长信息技能、物联网、
新原料、生物医药,以及行政商务、都会农业等财富。2016年沣西新城完成牢靠
资产投资
314.54亿元。


制止
2016年尾,沣西新城已引入中国移动、中国电信、中国联通、陕西广电
收集等运营商入驻,已签约含世界生齿、林业、统计等信息在内的
11部委/总局数
据备份中心,个中,中国移动、世界生齿信息处理赏罚和备份(西安)中心、将来国际
大数据财富基地等项目主体已封顶;西部云谷一期完工,180余家书息类企业已入
驻,西部云谷二期开工建树;先河之星综合体已投入运营,天兴大厦、陕西中医学
院第二隶属医院等项目主体正在装修,沣西国际大厦、中铁港航局西北总部等项目
加速建树。


总体来看,沣西新城已形成信息技能等具有必然局限的上风财富,将来经济发
展潜力较大。


财务状况

西咸新区

西咸新区税收收入占一样平常民众预算收入的比重很高,得到上级当局财务的大
力支持,财务气力较强

按照陕西省财务厅、国税局、地税局、中国人民银行西循分行连系下发的《关
于咸阳市与西咸新区财务打点体制意见的关照》(陕财办[2013]12号),西咸新区
设财务局,财务独立核算。西咸新区辖区跨西安、咸阳两市,颠末前期理顺辖区和
梳理流程等事变,西咸新区的税务体系于
2014年逐渐理顺,处所国库别离于
2014

7月前后始正式成立,故西咸新区
2014年前后的财务数据不具可比性。


2015年,西咸新区财务收入
4为
133.47亿元,以一样平常民众预算收入和当局性基
金收入为主。2015年,西咸新区一样平常民众预算收入为
52.48亿元,占财务收入的
比重为
39.32%。西咸新区一样平常民众预算收入仍以税收收入为主,2015年,西咸新
区税收收入为
49.90亿元,占一样平常民众预算收入的比重为
95.08%。



3沣西新城总筹划面积
143平方公里,个中包罗原归属于西安市的
93.00平方公里、咸阳市的
50.00平方公
里。

4财务收入=一样平常民众预算收入+上级补贴收入+当局性基金收入;公司未提供西咸新区
2016年财务数据。






跟踪评级陈诉


2015年,西咸新区当局性基金收入为
59.76亿元,占财务收入的比重为
44.77%。

西咸新区当局性基金收入首要由土地出让收入组成,土地出让易受房地产市场颠簸
和土地收储政策等身分的影响,将来存在必然不确定性。


2015年,西咸新区得到上级补贴收入为
21.23亿元。西咸新区进级为国度级
新区后,得到上级当局的支持力度有所加强。


沣西新城

2016年,沣西新城财务收入首要来自当局性基金收入,易受国度政策及土地
市场买卖营业环境等身分影响,将来存在必然的不确定性

2016年,沣西新城财务收入为
18.44亿元,同比增进
3.46亿元,首要来自于
当局性基金收入。同期,沣西新城一样平常民众预算收入为
1.96亿元,占财务收入的
比重为
10.63%;当局性基金收入为
11.60亿元,占财务收入的
62.91%,该收入易
受受国度政策及土地市场买卖营业环境等身分影响,将来存在必然的不确定性。


2016年,沣西新城得到上级补贴收入
4.88亿元,同比镌汰
0.11亿元。



2:2014~2016年沣西新城财务收入环境
单元:亿元

项目2014年2015年2016年

一样平常民众预算收入
2.45
1.43
1.96
个中:税收收入
2.34
1.17
1.60
非税收入
0.11
0.26
0.36
当局性基金收入
18.70
8.56
11.60
上级补贴收入
2.89
4.99
4.88

财务收入
24.04
14.98
18.44

资料来历:沣西新城财务局,东方金诚清算

沣西新城财务支出有所增进,由一样平常民众预算支出和当局性基金支出组成

2016年,沣西新城财务支出为
16.81亿元,同比增添
12.67%,由一样平常民众预
算支出和当局性基金支出组成。同期,沣西新城一样平常民众预算支出为
5.23亿元,
占财务支出的比重为
31.11%;当局性基金支出为
11.58亿元,同比增进
2.92亿元,
当局性基金支出占财务支出的比重为
68.89%。



3:2014年~2016年沣西新城财务支出环境
单元:亿元

项目2014年2015年2016年

一样平常民众预算支出
0.01
6.26
5.23
当局性基金支出
18.63
8.66
11.58
上解上级支出
2.56
--

财务支出
21.20
14.92
16.81

资料来历:沣西新城财务局,东方金诚清算





跟踪评级陈诉


营业运营

策划轮廓

跟踪期内,公司收入布局变换较大,业务收入和毛利润大幅上升

公司是沣西新城重要的基本办法建树主体,首要从事沣西新城的基本办法及保
障房建树、土地开拓清算和安居房开拓等营业。另外,自
2015年起,公司将自有
资金以资金往来占用款和债权投资的情势转借给沣西新城管委会及沣西新城土地
储蓄中心等单元形成了部门利钱收入。


2016年,公司业务收入为
344383.13万元,同比大幅增添
391.47%,首要来自
衡宇贩卖,该营业在业务收入中占比为
65.51%。跟踪期内,公司新增衡宇贩卖收
入,该收入成为昔时公司业务收入的重要来历。



4:公司业务收入、毛利润和毛利率环境
单元:万元、%

收入种别
2014年2015年2016年
金额占比金额占比金额占比

基本办法建树
11744.81
8.46
27410.42
38.79
53863.56
15.64
个中:基本办法代管
3064.62
2.21
6810.97
9.64
4139.15
1.20
市政阶梯代建
8680.18
6.26
20599.45
29.15
49724.41
14.44
土地开拓清算
101943.46
73.46
12797.96
18.11
18355.79
5.33
保障房建树
24717.49
17.81
14647.12
20.73
14794.57
4.30
衡宇贩卖
----225620.07
65.51
其他
360.65
0.26
15808.68
22.37
31749.15
9.22
业务收入
138766.41
100.00
70664.18
100.00
344383.13
100.00
基本办法建树
1104.13
6.59
2412.67
11.90
3441.57
6.65
个中:基本办法代管
530.65
3.17
818.90
4.04
366.27
0.71
市政阶梯代建
573.48
3.42
1593.77
7.86
3075.30
5.94
土地开拓清算
13680.72
81.65
1717.48
8.47
2400.97
4.64
保障房建树
1617.03
9.65
958.22
4.73
850.81
1.64
衡宇贩卖
----17887.54
34.56
其他
352.55
2.10
15189.95
74.91
27180.28
52.51
毛利润
16754.44
100.00
20278.33
100.00
51761.17
100.00
基本办法建树
9.40
8.80
6.39
个中:基本办法代管
17.32
12.02
8.85
市政阶梯代建
6.61
7.74
6.18
土地开拓清算
13.42
13.42
13.08
保障房建树
6.54
6.54
5.75
衡宇贩卖
--7.93
其他
97.75
96.09
85.61

毛利率
12.07
28.70
15.03

资料来历:公司提供,东方金诚清算
2016年,公司实现其他营业收入
31749.15万元。个中,衡宇租赁收入为
1223.24





跟踪评级陈诉


万元;收到沣西新城管委会及沣西新城土地储蓄中心等单元的借钱利钱收入
25582.48万元。


2016年,公司毛利润为
51761.17万元。个中,基本办法建树、土地开拓清算
和其他营业毛利润占比别离为
6.65%、4.64%和
52.51%。同期,综合毛利率同比下
降同比降落
13.67个百分点,首要系衡宇贩卖营业毛利率较低所致。


基本办法建树

受沣西新城管委会委托,公司首要从事沣西新城范畴内的路网及相干配套等基
础办法建树营业,包罗市政阶梯代建和基本办法代管,该营业首要由公司本部认真。


1.市政阶梯代建
公司认真沣西新城的市政阶梯代建,营业具有较强的地区专营性,在建和拟
建市政阶梯项目投资局限较大,将来存在必然的成本支出压力

按照公司与沣西新城管委会签署的《委托代建框架协议》,公司市政阶梯代建
营业首要采纳委托代建模式,即沣西新城管委会将项目委托给公司建树,项目建树
资金首要来自公司自有资金和外部融资。待项目完工验收及格后,公司移交给沣西
新城管委会。公司市政阶梯代建收入凭证各项目详细时刻节点产生本钱总额加成

7.00%确定
5。

2016年,公司首要认真建树了咸户路、同一起、南洋大道、天府路、兴咸路
跨绿廊桥梁和永平路等市政阶梯建树项目。同期,公司实现市政阶梯代建收入
49724.41万元,同比增进
29124.96万元,毛利润为
3075.30万元。



5:2016年公司首要代建市政阶梯确认收入环境
单元:万元

项目名称确认本钱确认收入

咸户路
7365.90
7847.01
同一起
4535.53
4836.80
南洋大道
3417.17
3632.64
天府路
3278.85
3493.38
兴咸路跨绿廊桥梁
3191.10
3401.38
永平路
2739.74
3053.98
其他
22120.82
23459.22

合计
46649.11
49724.41

资料来历:公司提供,东方金诚清算

制止
2016年尾,公司首要在建市政阶梯代建项目有红光路、永平路、咸户路、

南洋大道和天府路等。上述在建基本办法项目打算总投资
9.25亿元,累计完成投


2.66亿元,尚需投资
6.59亿元。个中,咸户路全长约
3.38公里,路宽
80米,

占地约
406亩;制止
2016年尾,该项目完成投资
8435.37万元,来自公司自有资

金,已确认收入项目代建收入
9025.85万元。



5代建费=公司垫付的全部工程相干用度(本钱总额)*1.07。






跟踪评级陈诉



6:制止
2016年尾公司首要在建市政阶梯代建项目环境

单元:万元

项目名称建树周期打算总投资累计完成投资

红光路2012年~2017年
34500.00
3801.73

永平路2014年~2017年11300.007712.24
咸户路2014年~2017年
28857.00
8435.37

南洋大道2016年~2017年12000.003417.17
天府路2016年~2017年
5800.00
3278.85

合计
-92457.00
26645.36

资料来历:公司提供,东方金诚清算

制止
2016年尾,公司首要拟建市政阶梯项目有天元路(西段)、康定路(东段)、
齐心路、新元路和兴科路等。上述拟建项目合计总投资
1.01亿元,资金来历是自
有资金和外部融资。



7:制止
2016年尾公司首要拟代建市政阶梯项目环境
单元:万元

项目名称打算总投资

天元路(西段)
3500.00
康定路(东段)
2100.00
齐心路
1176.00
新元路
1500.00
兴科路
1800.00

合计
10076.00

资料来历:公司提供,东方金诚清算

2.基本办法代管
按照公司与沣西新城管委会签署的《委托代管框架协议》,沣西新城管委会将
基本办法建树项目委托给公司举办代建打点,公司认真工程地质勘查、构筑计划、
施工图纸检察、工程概算的制订等。沣西新城管委会凭证项目工程本钱的
2.00%比
例付出代建打点费
6,公司据此确认基本办法代管收入。


2016年,公司首要代管基本办法代管项目有沣景路、秦皇大道、康定路、兴
咸路和天雄西路等。2016年,公司实现基本办法代管收入
4139.15万元,同比减

2671.82万元,毛利率别离为
8.85%。



6代管用度=委托方(沣西新城管委会)完成的工程投资额*0.02+公司垫付用度(勘测费、计划费和图纸审
查费等)。






跟踪评级陈诉



8:2016年公司首要代管基本办法项目确认收入环境

单元:万元

项目名称确认本钱确认收入

沣景路
1101.50
1164.81
秦皇大道
766.46
889.04
康定路
486.58
538.17
兴咸路
512.19
526.76
天雄西路
587.49
634.01
其他
318.64
386.36
合计
3772.87
4139.15

资料来历:公司提供,东方金诚清算

制止
2016年尾,公司首要在管基本办法项目有沣景路、秦皇大道、天雄西路
和白马河路等,项目打算总投资
12.95亿元,累计完成投资
5.51亿元,尚需投资

7.44亿元。同期末,公司已垫付基本办法项目标的勘测费、计划费、图纸检察费
等用度
1.60亿元。


9:制止
2016年尾公司首要在管基本办法项目环境
单元:万元

项目名称建树周期打算总投资累计完成投资

沣景路2013年-2017年
27579.00
12094.50

秦皇大道2012年-2017年40000.0019295.46
天雄西路2012年-2017年
36100.00
12516.49

白马河路2012年-2017年25800.0011200.00
合计
-129479.00
55106.45

资料来历:公司提供,东方金诚清算

制止
2016年尾,公司无拟建基本办法代管项目,将来基本办法代管收入存在
必然的不确定性。


3.基本办法自营
另外,公司还建树部门自营项目,即项目完工后形成自有资产,由公司认真运

营。公司包袱的西咸新区信息财富园(一期)
7为公司于
2014年刊行的
7年期
12

亿元公司债券“14西咸沣西债/14沣西债”募投项目,项目包罗信息财富尺度厂房、

信息财富办公楼、信息财富科技创新楼、信息财富研发中心、信息财富园内阶梯绿

化和其他配套基本办法等,项目落成后由公司举办出租和贩卖。该项目总投资

39.76亿元,制止
2016年尾,累计完成投资
34.52亿元
8,个中行使召募资金
12.00
亿元;同期末,公司在建募投项目有西部云谷二期、沣西国际大厦、秦皇大道电力、
通信综合管沟(两侧)和开元路电力、通信综合管沟(单侧)
9等。

7为公司持有型自营项目,项目完工后,形成公司资产。

8个中,20.00亿元征地拆迁金钱通过沣西新城管委会付出,记入公司其他应收款科目。

9属于“14西咸沣西债/14沣西债”募投项目下的子项目。






跟踪评级陈诉


土地开拓清算

跟踪期内,公司土地开拓清算营业收入有所增进,将来该营业收入存在必然
的不确定性

按照公司与沣西新城管委会签署的《西咸新区沣西新城土地开拓暨基本办法工
程委托建树框架协议》,公司受托认真沣西新城范畴内陆皮前期开拓清算,营业具
有很强的地区专营性。


公司土地开拓清算营业由本部认真,土地开拓清算所需资金首要由公司通过自
有资金和外部融资办理。公司土地开拓清算营业以项目支出为基数,按月举办汇总
结算,在经相干部分验收后,由沣西新城管委会在公司现实本钱用度基本上加成

15.5%与公司结算收益(现实产生本钱用度不包括公司垫付的利钱支出),公司据此
确认土地开拓清算收入和相干本钱。

2016年,公司首要清算了东张村土地清算项目地块,开拓清算土地面积
265.90
亩,形成土地开拓清算收入
18355.79万元,同比增添
43.43%;毛利润
2400.97万
元,同比增添
39.80%。但受国度土地收储政策和房地产市场景气水平的影响,未
来该营业收入存在必然的不确定性。


保障房建树

公司认真的沣西新城保障性住房建树营业具有较强的地区专营性,该营业收
入是公司业务收入和毛利润的重要来历

受沣西新城管委会委托,公司认真沣西新城的安放房、廉租房、公租房和限价
房等种种保障性住房建树,营业具有较强的地区专营性。


公司保障房建树营业由本部认真。按照公司与沣西新城管委会签署的《委托代
建框架协议》,公司保障房建树营业首要采纳委托代建模式,即沣西新城管委会将
保障房项目委托给公司举办建树,项目建树资金首要来自于自有资金和外部融资。

待项目完工验收及格后,公司移交给沣西新城管委会并举办结算。公司保障房建树
收入凭证各项目详细时刻节点产生本钱总额加成
7.00%确定
10。


2016年,公司承建的保障房项目首要包罗新业佳苑一期、钓台镇安放小区及
保障房项目、沣润和园安放小区幼儿园、会所及
9号楼等。同期,公司确认保障房
建树收入
14794.57万元,毛利润
850.81万元。



10:2016年公司保障房建树项目确认收入环境
单元:万元

项目名称确认本钱确认收入

新业佳苑一期
2851.13
3026.49
钓台镇安放小区及保障房项目
3883.92
4123.66
沣润和园安放小区幼儿园、会所及
9号楼
4584.54
4883.09
其他
2624.17
2761.33
合计
13943.76
14794.57

资料来历:公司提供,东方金诚清算
10代建用度=公司垫付的全部工程相干用度(本钱总额)*1.07。






跟踪评级陈诉


制止
2016年尾,公司无在建保障房项目。同期末,公司拟建保障房项目有沣
润和园二期以及康定和园二期,打算总投资
14.70亿元,投资局限较大,将来面对
必然的成本支出压力。


衡宇贩卖

跟踪期内,公司新增衡宇贩卖收入,该营业是昔时业务收入的首要来历,但
易受房地产市场景气水划一身分影响,将来收入存在必然的不确定性

公司衡宇贩卖营业包罗安居房和商品房开拓两类。


安居房开拓方面,公司受管委会委托认真沣西新城区内部门安居房的开拓工
作,该营业详细由公司本部认真,建树资金来历为公司自有资金和外部融资。商品
房开拓方面,公司商品房开拓营业由子公司信息园投发和沣西置业认真运营,建树
资金来历为公司自有资金和外部融资。



2012年以来,公司延续开拓了天福和园一期、康定和园一期、沣润和园一
期、西部云谷一期和同德晨曦园等房地产项目,所有位于沣西新城范畴内,个中天
福和园一期、康定和园一期、沣润和园一期属于安居房项目,西部云谷一期和同德
晨曦园属于商品房项目。


2016年,公司新增衡宇贩卖收入
225620.07万元,占业务收入的
65.51%,毛
利率为
7.93%。制止
2016年尾,公司已落成的房地产项目有天福和园一期、沣润
和园一期、西部云谷一期和同德晨曦园,在建房地产项目为康定和园一期。上述房
地产项目总构筑面积
172.36万平方米,已售面积
47.74万平方米,将来可售面积

70.62万平方米。


11:制止
2016年尾公司房地产项目环境
单元:万平方米、亿元、元/平方米

项目
名称
开工
日期
总构筑
面积
状态
总投
资额
已投
资额
可售
面积
楼面
地价
条约销
售面积
均匀销
11
售单价
条约销
售金额

天福和
园一期
2012/10
48.93落成
18.40
23.27
36.45
337.37
4.82
4500
2.07
康定和
12
园一期
2012/08
42.77在建
21.26
19.14
33.20
437.42
21.12
4400
8.84
沣润和
园一期
2012/09
62.41落成
22.08
17.54
30.42
551.59
20.11
5800
11.11
安居房
-154.11
-61.74
59.95
100.07
-46.05
-22.02
西部云
谷一期
2013/06
16.26落成
7.00
6.20
16.27
451.11
0.05
5300
0.02
同德晨
曦园
2013/10
1.99落成
0.77
0.77
2.02
821.00
1.64
3700
0.52
商品房
-18.25
-7.77
6.97
18.29
-1.69
-0.54

合计
-172.36
-69.51
66.92
118.36
-47.74
-22.56

资料来历:公司提供,东方金诚清算

从投资来看,公司房地产项目估量总投资
69.51亿元,制止
2016年尾,已投

66.92亿元,估量还需投资
2.59亿元。



11安居房为协议代建价值,商品房为市场价值。

12除了康定和园一期(东区)外,该项目均已通过完工验收。






跟踪评级陈诉


衡宇贩卖已成为公司业务收入首要来历,但该营业易受房地产市场景气水划一
身分影响,将来收入存在必然的不确定性。


当局支持

跟踪期内,公司在财务津贴方面继承得到沣西新城管委会的支持。2016年,

公司得到财务津贴
3.63亿元。思量到公司在沣西新城基本办法建树等规模的重要

职位,将来仍将获得沣西新城管委会的支持。


企业打点

产权布局

制止
2016年尾,公司注册成本
20.00亿元人民币,实劳绩本
25.06亿元人民
币,沣西新城管委会持有公司
100%股权,为公司现实节制人;跟踪期内,公司注
册成本未变革,实劳绩本同比增进
2.70亿元,股权布局和现实节制人均未产生变
化。


跟踪期内,公司董事长、监事会主席和总司理均未产生变革,部门董事、监事
和高级打点职员有改观;公司管理布局和组织架构未产生重大变革。


财政说明

财政质量

公司提供了
2016年归并财政报表。中审亚太管帐师事宜所(非凡平凡合资)对

公司
2016年财政数据举办了审计,并出具了尺度无保存意见的审计陈诉
13,跟踪期

内公司未改换审计机构。


制止
2016年尾,公司纳入财政报表归并范畴的直接控股子公司共计
7家,较
2015年尾无变革。


资产组成与资产质量

跟踪期内,公司资产局限增幅较大,以活动资产为主,但变现手段较弱的存
货和应收账款占较量高,资产活动性较差

2016年尾,公司总资产为
233.86亿元,同比增添
25.19%,个中活动资产所占

比重为
89.16%。

公司活动资产首要由其他活动资产、存货、其他应收款、钱币资金和应收账款

等组成。2016年尾,活动资产别离为
208.51亿元。

2016年尾,公司其他活动资产为
52.67亿元,同比大幅增进
51.13亿元,主


13公司
2016年审计陈诉对
2015年存货、在建工程和未分派利润等科目举办了追溯调解,个中调增存货
6.09
亿元、调减在建工程
6.09亿元;评级陈诉中
2015年财政报表回收公司
2016年追溯调解数据。






跟踪评级陈诉


要系公司新增对陕西西咸新区沣西成长团体有限公司(以下简称“沣西成长团体
14”)

45.00亿元债权投资
15所致。

公司存货首要由自建项目开拓本钱、安居房及商品房项目开拓本钱组成,变现
手段较弱。2016年尾公司存货为
48.82亿元,同比镌汰
24.09亿元,首要系安居
房项目贩卖结转本钱所致。2016年尾,公司存货首要由
5.27亿元自建项目开拓成
本、43.55亿元安居房及商品房开拓本钱组成,个中,自建项目开拓本钱为西部云
谷二期、沣西国际大厦、秦皇大道电力、通信综合管沟(两侧)等项目,安居房开
发本钱为沣润和园、康定和园、天福和园,商品房同德公寓和西部云谷一期等完工
未贩卖完毕项目。


公司其他应收款首要是应收的资金往来占用款。2016年尾其他应收款为
46.24
亿元,同比大幅增进
30.80亿元,首要系应收沣西新城管委会资金往来占用款增进
所致;个中公司应收沣西新城管委会、沣西新城土地储蓄中心、沣西成长团体和沣
西新城水务工程建树打点办公室资金往来占用款合计
45.87亿元,占其他应收款的

99.20%。从账龄来看,账龄在
1年内占比为
5.42%、1~2年占比为
4.36%、2~3
年占比为
42.92%和
3~4年占比为
47.30%,公司其他应收款账龄较长,存在必然的
资金占用环境。

钱币资金首要由银行存款组成。2016年尾,公司钱币资金为
33.39亿元,其
中包括银行存款
32.54亿元、0.85亿元银行保函担保金和银行承兑汇票担保金。


2016年尾,公司应收账款为
26.87亿元,同比大幅镌汰
19.52亿元,首要是
因为公司收到深圳新华富时资产打点有限公司债权转让款
45.00亿元
16;同期末,
公司应收沣西新城管委会和沣西新城土地储蓄中心工程款合计
26.70亿元。从账龄
来看,2016年尾公司应收账款中,账龄
1年以内占比为
16.96%、1~2年占比为

0.76%、2~3年占比为
82.28%。

公司非活动资产首要由其他非活动资产、牢靠资产和无形资产等组成,2016
年尾,公司非活动资产为
25.35亿元。

2016年尾,公司其他非活动资产为
7.85亿元,所有为对沣西新城管委会和沣
西新城土地储蓄中心的债权投资
17。

同期末,牢靠资产为
3.22亿元,首要由衡宇构筑物组成;公司无形资产为
3.19
亿元,首要是土地行使权。

2016年尾,公司牢靠资产为
3.22亿元,首要由衡宇构筑物组成,同比镌汰
0.25


14沣西成长团体创立于
2015年
9月
15日,策划范畴包罗海内商业、都市基本办法建树与运营、都市配套开
发建树与运营、土地开拓及清算和投资及投资打点等。制止
2016年尾,沣西成长团体注册成本
30.00亿元,
实劳绩本
28.00亿元,沣西新城管委会为沣西成长团体现实节制人。个中,沣西新城管委会认缴出资
13.00
亿元,现实出资
11.00亿元,西咸新区沣西新城浦沣绿色海绵成长投资打点合资企业(有限合资)认缴出

17.00亿元,已出资
17.00亿元。

152016年
6月
7日和
6月
12日,公司别离与沣西成长团体签署借钱协议,公司向沣西成长团体提供借钱
25.00
亿元和
20.00亿元,借钱限期别离为
2016年
6月
7日~2017年
6月
6日和
2016年
6月
12日~2017年
6

11日,年利率均为
4.275%,从
2016年
7月
1日起开始计息,沣西成长团体到期一次性偿付本息。

16按照
2015年
12月
18日公司与深圳新华富时资产打点有限公司(以下简称“新华富时”)关于《新华富时
聚鑫
3、4专项资产打点打算》签署的应收账款债权转让协议,公司将应收账款
104509.72万元、其他非流
动资产中
345490.28万元应收往来款,合计
450000.00万元以
1:1价款转让给新华富时。新华富时已别离

2016年
6月
7日和
2016年
6月
12日向公司拨付债权转让款
25.00亿元和
20.00亿元。

17按照公司和沣西新城管委会以及沣西新城土地储蓄中心签署的协议,约定凭证一年期银行同期贷款基准利
率计息,贷款到期日不确定。






跟踪评级陈诉


亿元,首要系部门衡宇构筑物转入投资性房地产所致。同期末,公司无形资产为

3.19亿元,同比增进
0.08亿元,首要是土地行使权。

受限资产方面,制止
2016年尾,公司受限资产总额为
7.70亿元,占资产总额
3.29%。个中,钱币资金中包括
0.85亿元银行保函和银行承兑汇票担保金,牢靠资
产中账面代价
0.29亿元西部云谷
10号楼、存货中账面代价
0.57亿元西部云谷一

1-15号楼及
12-15号楼地下室均用于抵押借钱,其他活动资产中
6.00亿元按期
存款用于质押借钱。

成本布局

跟踪期内,得益于沣西新城管委会等的资金注入,公司全部者权益有所增添

2016年尾,公司全部者权益为
75.76亿元,同比增进
3.82亿元。同期末,公
司实劳绩本为
25.06亿元,同比增添
2.70亿元,首要系沣西新城管委会注资和国
开成长基金有限公司出资
18所致;成本公积为
37.58亿元,同比增进
0.04亿元,主
要由沣西新城管委会向公司注入评估代价合计
33.00亿元的土地行使权和在建工
程、评估代价
1.54亿元的管廊资产等组成;未分派利润为
10.29亿元,同比增进

2.23亿元。

公司有息增添较快,债务承担有所增进,且对外包管比率较高,存在必然代
偿风险

2016年尾,公司总欠债为
158.11亿元,同比增添
38.32%,增添较快,个中非

活动欠债占比为
57.29%。

公司活动欠债首要由应付账款、一年内到期的非活动欠债和其他应付款组成。


2016年尾活动欠债为
67.53亿元,同比增添
19.93%。


公司应付账款跟着项目标推进而继承增添。2016年尾公司应付账款别离
24.61
亿元,同比增添
8.84%,首要为应付工程款和原料款。公司应付账款前五名单元分
别为中建七局第四构筑有限公司、中铁二十一局团体有限公司、陕西建工团体第六
构筑工程有限公司、陕西建工团体第一构筑工程有限公司和陕西建工第二建树团体
有限公司,合计金额
10.92亿元,占应付账款的
44.37%。从账龄来看,账龄
1年
以内占比为
41.53%、1~2年占比为
34.78%、2~3年占比为
23.65%、3年以上占比

0.04%。


2016年尾,公司一年内到期的非活动欠债为
20.01亿元,同比镌汰
3.99亿元,
所有为一年内到期的恒久借钱。


公司其他应付款首要为应付往来款和担保金等。2016年尾其他应付款为
14.63
亿元,同比大幅增添
13.25亿元,首要系应付往来款增进所致。同期末,公司应付
沣西新城管委会、西咸新区沣西新城财盛都市成长有限公司和西咸新区沣西新城财
兴绿色都市建树成长有限公司往来款合计
14.10亿元,占其他应付款的
96.38%。

账龄均在
1年以内。


公司非活动欠债首要由恒久借钱和应付债券组成,2016年尾非活动欠债为


18国开成长基金有限公司在投资限期(以
12年为主)内依据出资额,每年凭证
1.20%收益率通过现金分红、
回购溢价等方法取得投资收益。






跟踪评级陈诉


90.58亿元,同比增进
32.02亿元。

2016年尾,公司恒久借钱为
43.44亿元,同比增进
7.34亿元,个中担保借钱
36.41亿元,担保工钱陕西省名誉再包管有限责任公司、沣西城建、陕西省西咸新
区空港新城开拓建树团体有限公司、陕西省西咸新区泾河新城开拓建树(团体)有
限公司、陕西保障性住房建树工程有限公司、西安沣东成长团体有限公司和陕西省
西咸新区空港新城开拓建树团体有限公司;抵押借钱
7.03亿元,抵押物是西部云
谷一期
10号楼、1-15号楼闲置衡宇及
12-15号楼地下室。

公司应付债券大幅增添。2016年尾,公司应付债券为
44.91亿元,同比增进

23.08亿元。为公司
2014年刊行的
12亿元企颐魅债“14西咸沣西债/14沣西债”、
2015年刊行的
10亿元定向器材“15西咸沣西
PPN001”和
5亿元项目收益债券
“15
西咸管沟项目
NPB01”、2016年刊行的
10亿元定向器材“16沣西开拓
PPN001”和
1.20美元企颐魅债“陕西
B1912”。

2016年尾,公司所有债务为
111.24亿元,同比增添
25.95%,债务承担有所增
加,个中恒久有息债务占比为
79.42%。同期末,公司资产欠债率、所有债务成本
化比率别离为
67.61%和
59.49%,同比别离升高
6.42和
4.57个百分点。


制止
2016年尾,公司对外包管余额为
37.92亿元,包管比率为
50.05%。被担
保工具为陕西省西咸新区空港新城开拓建树团体有限公司、陕西省西咸新区空港综
合保税区有限公司、陕西省空港民航财富投资有限公司、西安沣东成长团体有限公
司、陕西省西咸新区泾河新城开拓建树(团体)有限公司和陕西省西咸新区秦汉新
城开拓建树团体有限责任公司等,首要为西咸新区内五个组团的基本办法建树主体
(见附件三)。公司对外包管比率较高,存在必然的代偿风险。


红利手段

跟踪期内,首要受新增衡宇贩卖收入影响,公司业务收入大幅增添;利润对
当局津贴依靠很高,红利手段仍较弱

2016年,公司业务收入为
34.44亿元,受新增衡宇贩卖收入影响,同比大幅
增进
27.43亿元。


2016年,公司时代用度为
5.83亿元,以财政用度和打点用度为主,时代用度
占业务收入比重为
16.94%。


公司利润对当局补贴依靠水平很高。2016年公司利润总额为
2.98亿元,同期,
公司获适合局补贴
3.63亿元,占利润总额的比例为
121.81%,利润对当局津贴依
赖很高。


2016年,公司总成本收益率和净资产收益率别离为
3.78%、2.59%。总体来看,
公司红利手段较弱。


现金流

策划性现金流对项目回购款的付出、衡宇贩卖、当局财务津贴以及往来款依
赖较大,将来存在必然的不确定性

2016年,公司策划勾当现金流入为
33.57亿元,首要是沣西新城管委会和沣
西新城土储付出的项目回购款、衡宇贩卖、往来款和当局财务津贴等形成的现金流





跟踪评级陈诉


入;2016年策划勾当现金流入同比大幅增进
19.13亿元,首要是因为新增衡宇销
售营业。策划勾当现金流出是
32.92亿元,首要是公司建树项目标本钱支出以及往
来款形成的现金流出。策划性净现金流为
0.66亿元,策划性净现金流对项目回购
款付出、衡宇贩卖、往来款和当局财务津贴依靠水平较高,将来存在必然的不确定
性。


2016年,公司投资勾当发生的现金流入为
42.08亿元,个中
2016年同比大幅
增进
39.83亿元,首要是因为公司收到新华富时拨付的债权转让款;投资性现金流
出为
54.64亿元,同比大幅增进
34.65亿元,首要系公司新增对沣西成长团体债权
投资
45.00亿元所致;投资性净现金流为-12.56亿元。


2016年,公司筹资勾当现金流入为
68.63亿,同比增进
3.62亿元,首要是公
司通过银行借钱增进和刊行债券收到的资金;筹资勾当现金流出为
42.35亿元,主
要用于送还债务和付出利钱;筹资性净现金流分为
26.28亿元。


2016年,公司现金及现金等价物净增进额别离为
14.43亿元。


偿债手段

尽量公司现金流和资产对债务的保障水均匀较弱,但公司营业具有较强的区
域专营性,继承获得沣西新城管委会在财务津贴方面的支持,偿债手段很强

2016年尾,公司活动比率为
308.76%,速动比率为
236.47%;但活动资产中变
现手段较弱的存货和应收金钱占较量大,资产活动性较差。


从恒久偿债手段指标来看,2016年尾,公司恒久债务成本化比率为
53.84%,
所有债务/EBITDA为
13.34倍。公司策划性现金流对颠簸幅度较大的项目回购款、
衡宇贩卖、当局财务津贴以及往来款依靠水平较高,将来存在必然的不确定性,对
债务的保障水平较弱。


尽量公司现金流和资产对债务的保障水均匀较弱,但思量到公司是西咸新区沣
西新城重要的基本办法建树主体,营业具有较强的地区专营性,继承获得沣西新城
管委会在财务津贴方面的支持,因此,东方金诚以为公司偿债手段很强。


过往债务履约环境

按照公司提供的中国人民银行企业根基名誉信息陈诉(银行版),制止
2017

1月
4日,公司已结清银行贷款中无不良及存眷类贷款信息。制止本陈诉出具日,
公司在成本市场刊行的债务融资器材包罗“14西咸沣西债/14沣西债”、“15西咸
沣西
PPN001”、“15西咸管沟项目
NPB01”、“16沣西开拓
PPN001”、“陕西
B1912”

和“17沣西债”;个中,“14西咸沣西债/14沣西债”、“15西咸沣西
PPN001”、“15
西咸管沟项目
NPB01”和“陕西
B1912”到期利钱均已定时付出;“16沣西开拓
PPN001”、“17沣西债”尚未到还本付息日。






跟踪评级陈诉


抗风险手段

基于对西咸新区及沣西新城地域经济和财务气力、处所当局对公司各项支持以
及公司自身策划和财政风险的综合判定,公司抗风险手段很强。


结论

2016年以来,西咸新区高端信息技能、当代物流、机器制造、文化旅游创意等
主导财富成长精采,经济及财务气力较强;沣西新城作为西咸新区组团之一,成果
定位为新兴财富基地和综合处事副中心,已形成信息技能等具有必然局限的上风产
业,将来经济成长潜力较大;公司首要从事沣西新城的基本办法及保障房建树、土
地开拓清算和安居房开拓,营业具有较强的地区专营性;作为沣西新城重要的基本
办法建树主体,公司在财务津贴方面继承得到沣西新城管委会的支持。


同时,东方金诚也存眷到,2016年以来沣西新城财务收入首要来自当局性基金
收入,易受国度政策及土地市场买卖营业环境等身分影响,将来存在必然的不确定性;
跟踪期内,公司活动资产中变现手段较弱的存货和应收账款占较量高,资产活动性
仍较差;公司有息债务增添较快,债务承担有所增进,且对外包管比率较高,存在
必然代偿风险;公司利润对当局津贴依靠很高,红利手段仍较弱。


综合说明,东方金诚维持公司的主体名誉品级为
AA,评级瞻望维持不变,维持
“14西咸沣西债/14沣西债”的名誉品级为
AA。






跟踪评级陈诉


附件一:制止
2016年尾公司股权布局图

西咸新区沣西新城打点委员会
100%



陕西省西咸新区沣西新城开拓建树(团体)有限公司




跟踪评级陈诉



附件二:制止
2016年尾公司组织架构图

董事会监事会

西

西








西

















西











西


西







西


西











西

西

















西
西




西




























































绿














总司理




跟踪评级陈诉


附件三:制止
2016年尾公司对外包管明细(单元:万元)

序号被包管单元包管范例包管余额包管到期日
1陕西省西咸新区空港新城开拓建树团体有限公司
担保包管
16800.00
2017.12.21
担保包管
25000.00
2024.04.28
2陕西省西咸新区空港综合保税区有限公司担保包管
45000.00
2018.06.18
3陕西省空港民航财富投资有限公司担保包管
12000.00
2025.03.29
担保包管
19000.00
2017.09.29
担保包管
30000.00
2018.11.184西安沣东成长团体有限公司
担保包管
19500.00
2018.11.18
担保包管
17000.00
2017.01.17
担保包管
5000.00
2019.06.02
担保包管
5000.00
2019.07.27
担保包管
5000.00
2017.03.28
担保包管
5000.00
2017.05.195陕西省西咸新区泾河新城开拓建树(团体)有限公司
担保包管
30000.00
2021.10.20
担保包管
5000.00
2017.11.29
担保包管
5000.00
2018.09.29
担保包管
25000.00
2019.09.01
担保包管
20000.00
2019.01.246
陕西省西咸新区秦汉新城开拓建树团体有限责任公司
担保包管
9900.00
2018.02.01
担保包管
30000.00
2019.04.29
7陕西省西咸新区土地储蓄中心担保包管
50000.00
2018.10.29
合计
-379200.00
-





跟踪评级陈诉


附件四:公司归并资产欠债表(单元:万元)

项目2014年尾2015年尾2016年尾
活动资产:
钱币资金
318903.65
282156.13
333905.40
应收账款
129246.18
463870.30
268661.37
预付金钱
2831.74
5739.79
5270.00
其他应收款
140824.13
154411.40
462378.10
存货
557656.52
729053.26
488183.16
其他活动资产
4800.00
15414.90
526700.00
活动资产合计
1154262.22
1650645.78
2085098.03
非活动资产:
可供出售金融资产
35250.00
35250.00
19358.82
恒久股权投资
0.00
34334.83
60403.19
投资性房地产
0.00
112.47
24690.28
牢靠资产
2355.27
34715.17
32199.58
在建工程
64305.77
3004.19
5803.99
无形资产
31984.18
31094.45
31856.73
递延所得税资产
268.03
315.09
721.29
其他非活动资产
19
324000.00
78509.72
78509.72
非活动资产合计
458163.25
217335.91
253543.60
资产总计
1612425.47
1867981.69
2338641.62


19公司
2014年及
2015年单独审计陈诉记入恒久应收款科目。






跟踪评级陈诉


附件四:公司归并资产欠债表续表(单元:万元)

项目2014年尾2015年尾2016年尾
活动欠债:
短期借钱
178250.00
64020.00
24750.00
应付单据
7000.00
0.00
2670.41
应付账款
196235.04
226137.55
246125.30
预收金钱
377.72
1341.01
10729.04
应付职工薪酬
9.29
34.96
148.71
应交税费
8087.16
12440.17
34105.76
应付利钱
4731.58
7251.49
10347.77
其他应付款
4179.68
6230.25
146280.75
一年内到期的非活动欠债
145000.00
240000.00
200148.00
活动欠债合计
543870.47
557455.43
675305.75
非活动欠债:
恒久借钱
291200.00
360950.00
434390.00
应付债券
118865.30
218268.88
449090.15
专项应付款
0.00
768.97
2097.20
递延收益
13917.21
5576.36
20057.66
其他非活动欠债
0.00
0.00
120.00
非活动欠债合计
423982.51
585564.20
905755.01
欠债合计
967852.97
1143019.64
1581060.76
全部者权益:
实劳绩本(股本)
170000.00
223600.00
250600.00
成本公积
375399.68
375407.89
375827.56
盈余公积
8080.55
8820.71
10962.48
未分派利润
72034.56
84377.84
102937.37
归属于母公司全部者权益
625514.79
692206.45
740327.41
少数股东权益
19057.70
32755.61
17253.46
全部者权益合计
644572.49
724962.05
757580.87
欠债和全部者权益总计
1612425.47
1867981.69
2338641.62






跟踪评级陈诉


附件五:公司归并利润表(单元:万元)

项目2014年2015年2016年
一、业务总收入
138766.41
70664.18
344383.13
个中:业务收入
138766.41
70664.18
344383.13
减:业务本钱
122011.97
50385.86
292621.96
业务税金及附加
1137.60
1399.31
2273.06
贩卖用度
181.08
750.44
1840.03
打点用度
2091.78
3916.25
6716.35
财政用度
16317.40
15301.40
49768.60
资产减值丧失
-55.23
26.46
304.36
投资收益
2346.82
1928.43
2599.23
二、业务利润
-571.38
812.90
-6542.00
加:业务外收入
4479.92
9737.76
36325.42
个中:非活动资产处理利得
913.23
0.00
0.00
减:业务外支出
3.88
0.00
4.89
个中:非活动资产处理丧失
3.88
0.00
4.45
三、利润总额
3904.66
10550.66
29778.54
减:所得税用度
119.99
977.02
10159.73
四、净利润
3784.67
9573.63
19618.81
个中:归属于母公司全部者的
净利润
3598.21
9484.46
20701.28
少数股东损益
186.46
89.18
-1082.47






跟踪评级陈诉


附件六:公司归并现金流量表(单元:万元)

项目名称2014年2015年2016年
一、策划勾当发生的现金流量
贩卖商品、提供劳务收到的现金
130871.02
81606.19
215483.51
收到的其他与策划勾当有关的现金
65263.98
62819.89
120261.71
策划勾当现金流入小计
196135.00
144426.07
335745.22
购置商品、接管劳务付出的现金
159587.20
112339.89
173284.90
付出给职工以及为职工付出的现金
1231.41
2356.64
3767.29
付出的各项税费
59.71
93.61
4304.04
付出的其他与策划勾当有关的现金
26663.07
42710.25
147817.59
策划勾当现金流出小计
187541.40
157500.39
329173.82
策划勾当发生的现金流量净额
8593.60
-13074.32
6571.40
二、投资勾当发生的现金流量
收回投资所收到的现金
92000.00
20329.27
72234.21
取得投资收益所收到的现金
2346.82
2193.60
3069.87
处理牢靠资产、无形资产和其他恒久资产而
所收到的现金净额
142.18
0.00
19.08
收到的其他与投资勾当有关的现金
0.00
0.00
345490.28
投资勾当现金流入小计
94489.00
22522.87
420813.45
购建牢靠资产、无形资产和其他恒久资产所
付出的现金
28258.57
34015.78
12473.33
投资所付出的现金
82750.00
65840.90
83970.40
付出的其他与投资有关的现金
150000.00
100000.00
450000.00
投资勾当现金流出小计
261008.57
199856.68
546443.73
投资勾当发生的现金流量净额
-166519.57
-177333.80
-125630.29
三、筹资勾当发生的现金流
接收投资所收到的现金
55000.00
65600.00
24400.00
借钱所收到的现金
578860.00
567170.00
562532.77
收到的其他与筹资勾当有关的现金
6953.05
17300.00
99320.00
筹资勾当现金流入小计
640813.05
650070.00
686252.77
送还债务所付出的现金
240250.00
417550.00
338622.00
分派股利或利润、和偿付利钱所付出的现金
50647.44
61559.39
60861.29
付出其他与筹资勾当有关的现金
96004.24
22326.76
24017.77
筹资勾当现金流出小计
386901.68
501436.15
423501.06
筹资勾当发生的现金流量净额
253911.38
148633.85
262751.71
四、汇率变换对现金及现金等价物的影响
0.00
0.00
586.04
五、现金及现金等价物净增进额
95985.41
-41774.28
144278.86
加:年头现金等价物余额
126914.00
222899.41
181125.13
六、期末现金及现金等价物余额
222899.41
181125.13
325403.99






跟踪评级陈诉


附件七:公司首要财政指标

项目2014年2015年2016年

红利手段

业务利润率
(%)
11.25
26.72
14.37
总成本收益率
(%)
1.62
1.82
3.78
净资产收益率
(%)
0.59
1.32
2.59

偿债手段

资产欠债率
(%)
60.02
61.19
67.61
恒久债务成本化比率
(%)
38.88
44.41
53.84
所有债务成本化比率
(%)
53.46
54.92
59.49
活动比率
(%)
212.23
296.10
308.76
速动比率
(%)
109.70
165.32
236.47
策划现金活动欠债比
(%)
1.58
-2.35
0.97EBITDA利钱倍数
(倍
)
0.66
0.80
1.30
所有债务
/EBITDA(倍
)
32.44
28.03
13.34

策划服从

贩卖债权周转次数
(次
)
-0.24
0.94
存货周转次数
(次
)
-0.08
0.48
总资产周转次数
(次
)
-0.04
0.16
现金收入比
(%)
94.31
115.48
62.57

增添指标

资产总额年均匀增添率
(%)
-15.85
20.43
净资产年均匀增添率
(%)
-12.47
8.41
业务收入年均匀增添率
(%)
--49.08
57.54
利润总额年均匀增添率
(%)
-170.21
176.16






跟踪评级陈诉


附件八:首要财政指标计较公式

指标名称计较公式
红利指标
毛利率(业务收入
-业务本钱)
/业务收入
×100%
业务利润率(业务收入
-业务本钱
-业务税金及附加)
/业务收入
×100%
总成本收益率
(净利润
+利钱用度)
/(全部者权益
+恒久有息债务
+短期有息
债务)
×100%
净资产收益率净利润
/全部者权益
×100%
利润现金比率策划勾当发生的现金流量净额
/利润总额
×100%
偿债手段指标
资产欠债率欠债总额
/资产总计
×100%
所有债务成本化比率所有债务
/(恒久有息债务
+短期有息债务
+全部者权益)
×100%
恒久债务成本化比率恒久有息债务
/(恒久有息债务
+全部者权益)
×100%
包管比率包管余额
/全部者权益
×100%
EBITDA利钱倍数EBITDA/利钱支出
所有债务
/EBITDA所有债务
/EBITDA
债务掩护倍数(净利润
+牢靠资产折旧
+摊销)
/所有债务
期内恒久债务送还手段
期内(净利润
+牢靠资产折旧
+摊销)
/期内应送还的恒久有息债
务本金
活动比率活动资产合计
/活动欠债合计
×100%
速动比率(活动资产合计
-存货)
/活动欠债合计
×100%
策划现金活动欠债比率策划勾当现金流量净额
/活动欠债合计
×100%
策划服从指标
贩卖债权周转次数业务收入
/(均匀应收账款净额
+均匀应收单据)
存货周转次数业务本钱
/均匀存货净额
总资产周转次数业务收入
/均匀资产总额
现金收入比率贩卖商品、提供劳务收到的现金
/业务收入
×100%
增添指标
资产总额年均匀增添率

1)
2年纪据:增添率
=(本期
-上期)
/上期
×100%

2)
n年纪据:增添率
=[(本期
/前
n年
)^(
1/(n-1))
-1]×100%
净资产年均匀增添率
主营营业收入年均匀增添率
利润总额年均匀增添率

注:恒久有息债务=恒久借钱+应付债券+其他恒久有息债务
短期有息债务=短期借钱+一年内到期的非活动欠债+应付单据+其他短期有息债务
所有债务=恒久有息债务+短期有息债务
EBITDA=利润总额+利钱用度+牢靠资产折旧+摊销
利钱支出=利钱用度+成本化利钱支出
筹资勾当前现金流量净额=策划勾当发生的现金流量净额+投资勾当发生的现金流量净额





跟踪评级陈诉


附件九:企业主体及恒久债券名誉品级标记及界说

标记界说
AAA送还债务的手段极强,根基不受倒霉经济情形的影响,违约风险极低。

AA送还债务的手段很强,受倒霉经济情形的影响不大,违约风险很低。

A送还债务手段较强,较易受倒霉经济情形的影响,违约风险较低。

BBB送还债务手段一样平常,,受倒霉经济情形影响较大,违约风险一样平常。

BB送还债务手段较弱,受倒霉经济情形影响很大,违约风险较高。

B送还债务的手段较大地依靠于精采的经济情形,违约风险很高。

CCC送还债务的手段十分依靠于精采的经济情形,违约风险极高。

CC在休业或重组时可得到掩护较小,根基不能担保送还债务。

C不能送还债务。


注:除
AAA级,CCC级(含)以下品级外,每一个名誉品级可用“+”、“-”标记举办微调,暗示略高或
略低于本品级。






  中财网


更新日期: 2018-08-20 08:02
编辑作者: sunbet下载
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